残った金額は少ないけれど
昨年売却した実家については、税金の支払が終わり、地中残存物についての契約不適合責任の請求期限も過ぎたことから、改めて収支を計算してみました。
まだ倉庫の固定資産税の追徴課税分（5年分）が残っていますが、３か月経過した今も課税通知は届いていません。
４月に届く固定資産税の納付通知と一緒に届くのか、追徴課税自体が行われないのか私には分かりません。しばらく様子をみることにします。
売却額 は4,000,000円です。
これに対し売却にかかった費用は2,460,900円になります。
その内訳は
残存物処理費用 1,181,400円
測量費・登記費用 589,700円
不動産仲介料 330,000円
不動産譲渡所得税 358,800円
印紙税 1,000円
となります。
残存物処理費用は実家に残っていた家財等を全て処理してもらうために要した費用です。浜松市内の業者に一括して処理してもらいました。業者は不動産仲介業者の紹介です。
当初見積もりは132万円でしたが、農機具等は実家の近所の人に引き取ってもらい、着物等を３万円程度で買ってもらって何とか118万円におさめました。
実家自体が広いうえ、離れと倉庫もあるので収納スペースは膨大です。古いものが山のように残っており、100万円超えの金額がかかってしまいました。通常の一軒家の廃物処理費用は50～60万円くらいのようなので、倍の金額です。
測量・登記費用は土地の測量や境界の確定手続き、未登記の離れ・倉庫の登記費用などです。
不動産仲介手数料は昨年7月から改定された特例規定が適用され33万円（消費税込み）となりました。従来規定では198,000円でしたが、上がったことで仲介業者が積極的に動いてくれたと前向きに考えています。
この結果、手元に残ったのは1,539,100円となりました。
さらに、亡父から相続してから払った固定資産税（5年間）が57万円、母が老人ホームに入って以降の実家の維持費（3年分、電気代、水道代、NHK受信料、火災保険料、雑草駆除費用）が35万円かかっています。
これを加えると実質的に手元に残ったのは62万円ということになります。
大した金額は残りませんでしたが、維持し続けても家の老朽化に伴い価値はますます下がり、維持費も無視できません。
マイナスにならなくてよかったと考えています。
税金の計算は
先日の確定申告の際に、不動産譲渡所得税の分も申告し納税しました。（国税分、住民税分は後で納付書が送られてきます。）
不動産譲渡所得税は売却額（400万円）から必要経費を引いて課税譲渡所得を算出し、税率を掛けて計算します。分離課税の扱いです。
必要経費には下記の費用を申告しました。
取得費 200,000円（相続物件で金額不明のため売却額の5％を適用）
残存物撤去費用 1,181,400円
測量費 492,800円（登記費用は除く）
不動産仲介料 330,000円
印紙代 1,000円（売買契約書貼付分）
の合わせて2,205,200円となります。
このうち判断が難しいのが残存物撤去費用です。
国税庁の見解は示されていませんが、こちらのサイトの「売買契約書の特記事項などに、残置物の撤去が譲渡の条件であることが明確にうたわれているような場合は、譲渡費用としてもよいのではないでしょうか。」との意見を参考にさせてもらいました。
残置物の撤去費用は、譲渡費用になるか？【不動産・税金相談室】 | 東京メトロポリタン税理士法人
実家の売買契約書の特約事項には残存物の撤去が条件であることが明記されており、税務署から照会があった場合はこれを見せて説明しようと思っています。
課税譲渡所得は400万円から上記の必要経費を控除して1,794,000円と算出されます。
税率は保有期間によって短期と長期に分かれますが、実家は相続で取得したものであり長期の税率（国税15％、住民税5％）がかかります。
税率20％を掛けると譲渡所得税は358,800円となりました。
売却額からみれば、この程度の税金はやむをえません。
