契約不適合責任が気になるが・・・
実家は昨年11月に引き渡しが終わり、代金（総額400万円）も受け取りました。
ただ、それだけで全てが完了した訳ではありません。
それが契約不適合責任の問題です。
契約不適合責任とは、売買契約等にもとづき引渡された目的物が種類や品質、または数量に関して契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任です（民法562条以下）。
契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや免責についてわかりやすく解説 - ホームズのよくわかる！不動産売却
売買契約の対象となる目的物が、通常の品質を欠く場合や特別に約束されていた品質を欠く場合に買主から責任を追及される可能性があります。代金の減額や補完請求、損害賠償請求が買主から要求されるおそれがあるのです。
土地建物の引き渡しが終わっても、後で問題が見つかれば対処を求められることになります。
ただ、買主が不動産業者の場合は契約不定合責任を免責とする契約を結べば、契約不適合責任を逃れることができます。
今回の実家売却の購入先は不動産業者でので、契約次第で不適合責任を逃れることができます。
特約の90日が過ぎ一安心
実家の売却先を選ぶ際、仲介業者が希望先として2先をリストアップしてくれました。
買取希望額は1社が400万円、もう1社は340万円です。
両社の購入条件には大きな違いはありませんが、400万円を提示した先には「地中埋設物があった場合は売主の責任において撤去」の条件が付帯していました。
亡父が建てた家屋ですので、私が建築の現場を見たことはありません。前の建物を壊した際に出た廃棄物を地中に埋めた可能性も完全には否定できません。
父の知り合いの大工に建ててもらったようですが、建築請負契約や検査済証、詳細な図面等が残されておらず、少々ズサンな業者という印象があります。まさかとは思いますが、多少なりとも不安ではあります。
とはいえ60万円の価格差は大きく、仲介業者の問題となるケースはほとんどないというアドバイスもあり400万円を提示した業者に売却することにしました。
最終的に売買契約書の特約条項に記載された条件がこちらです。
「本売買契約書20条（契約不適合責任）の定めにもかかわらず、売主は買主に対する契約不適合責任を負わないものとします。ただし、引き渡し後90日以内に買主により通知を受けた地中障害物（産業廃棄物、防空壕、埋蔵文化財、隣家家屋の給排水管等）のみ、売主は責任を負うものとします。」
と書かれています。
上記に謳われている売買契約書20条がこちらです。
契約書本文では契約不適合責任が謳われていますが、特約条項で地中埋設物以外は責任を負わないことになっています。
地中埋設物についても長期にわたって責任があるという訳ではなく、通知期限が引き渡し後90日以内と定められています。
実家を引き渡したのが昨年の11月28日、翌日から起算して90日後は2月26日（昨日）になります。
本件については昨日迄何の連絡もありませんでした。
ということは地中埋設物について契約不適合責任を求められる可能性が消滅したということになります。
これまではまさかと思いながらもずっと気になっていたことは確かです。
これで心配事が一つ消え、枕を高くして寝られます。（大げさかな・・・）
