昨日、コロナウィルスワクチンの3回目接種を行いました。
妻は来週25日の訪問診療の際に訪問医の先生が接種してくれる予定です。（接種券も届きました）
夫婦とも抗体ができるまで、しばらくは我慢の生活です。
本日は実家の維持と売却の話です。
空き家の維持費用は？
正月明けに母が老人ホームに入ったので実家は空き家となりました。
今後私を含め家族が住む予定はありません。
空き家をそのまま放置する訳にはいきません。所有者責任を負わされるリスクもあります。
幸い実家の管理は当面弟と妹がしてくれるので、しばらくは任せるつもりです。
空き家ですが、電気、水道の契約は残してあります。清掃等のために必要なことや、母が一時帰宅した時に備えてのものです。NHKは母が老人ホームでテレビを観るため、やむなく契約を残しました。
契約名義は全て私に変更し、領収書も私に送るよう依頼しました。当然、料金も私の口座から落ちます。
電気料金は契約内容を見直したいところですが、契約ワット数を落とすとエアコンが使えない可能性があります。母が来年正月に一時帰宅すると、実家は寒いですからエアコンがないとつらいところです。契約内容を変更すると１年間は変更できないようなので、思案中です。
1月分（1/8～2/6）の請求額は2,334円。空き家なのでもう少し減らしたいところです。
水道料金は上下水道合わせ基本料金が1,881円なので、使用がなければこの料金と思います。浜松市は名古屋市に比べ基本料金が高いのがつらいところです。
NHKは地上波契約が1,225円/月なので、電気、水道、NHK合わせ5,440円/月となります。年間では65千円です。
他に土地建物の固定資産税が年115千円課され、建物の火災保険料が年24千円かかっています。
全部合わせると年間204千円です。
数年なら我慢できる範囲ですが、10年間では200万円を超えてしまいます。
管理もいつまでも弟妹に任せておくわけにもいきません。そうなると不動産会社に管理を依頼することになりますが、新たに年間6～12万円くらいの費用が発生します。
将来的には実家を売却したいが・・・
実家の土地建物は私が相続していますので、管理の手間と維持コストを考えると本音では売却を模索したいところです。
母は老人ホームになじんできたようですから、家に戻りたいと言い出すことはなさそうな雰囲気です。
ただコロナ禍が終息すれば外出制限が解けますから、そうなればお盆や正月には実家に戻るのを楽しみにしていますから、しばらくは売却する訳にはいきません。
とはいえ売却することで管理費用も管理リスクなくなりますし、売却代金を母の老人ホーム費用に充当することもできます。
母は先祖代々の土地を売却することに抵抗があるかもしれませんが、そこは納得してもらうしかありません。4年もすると母の貯金も老人ホーム代等で尽きてきますので、その辺が売却に動き出すタイミングかと思います。
私が父から相続した土地は市街化調整区域（原則建物建築はできない）の農地が大半ですが、実家だけは市街化区域に建っており地目も宅地ですから、法的な面では売却のハードルは高くありません。
市街化調整区域における建築許可についてわかりやすくまとめた (iqrafudosan.com)
田舎ですから簡単に買い手がつくとは思っていません。ただ周りには住宅やアパートも建っており、全く売却できないことはないと考えています。どうしても高く売りたい訳ではありません。買い手がつくまで数年かかることは覚悟しています。
相続不動産を売却した場合の税金に注意
不動産を売却するとなれば譲渡所得に税金がかかるため、注意が必要です。
譲渡所得は下記の式で計算されます。
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
取得費は売った土地や建物を買い入れたときの購入代金（建物は減価償却費相当額を控除します）や仲介手数料などの合計額になります。
土地は相続したもので曾祖父以前に取得していますから、取得代金は不明です。建物も築30年以上ですから大した評価にはなりません。
したがって取得費は売却額の5％を適用せざるをえず、売却額の95％が譲渡所得となります。
税率は、「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるかによって異なります。
土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
長期譲渡所得なら税率は20％（住民税込）、短期譲渡所得なら39％（同）です。
私の場合相続から2年しか経過してませんが、「相続や贈与によって取得したときは、被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま取得した相続人や受贈者に引き継がれる」ため、今すぐ売却しても長期譲渡所得となります。
それでも、売却額の19％（95％×20％）を税金で持っていかれることになります。
私が実家を売却する目的は維持費の削減が第一ですから、税金はやむをえません。
なお、空き家となった相続不動産を売却した場合には特例があります。
相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
一定要件とは①昭和56年５月31日以前に建築された②区分所有建物登記がされている建物でなく③相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったものです。
実家は平成2年建築ですから、残念ながら対象にはなりません。
