倉庫を登記しないといけないが、固定資産税が5年分追徴される
８月末に実家の売買契約を締結しましたが、実はまだ売却することが確定した訳ではありません。
その一つは未登記物件（離れ、倉庫）の表題登記です。図面が見つからず、建築業者も不明なので通常の登記より余計な手間がかかりそうです。特に倉庫は建築確認申請をしていないようなので、少々面倒そうです。ちなみに倉庫は今まで固定資産税が課されていませんので、表題登記の完了後は5年分が追徴課税されるようです。（固定資産税の時効は５年です。）
未登記建物の固定資産税は誰が払う？未登記建物を相続したら要注意！ - オウチーノニュース【オウチーノ】 (o-uccino.com)
父親に一言文句を言いたいところですが、故人ですのでどうにもなりません。
隣地所有者との境界画定
続いて確定測量が必要になります。境界について隣地所有者の同意を得なければなりません。万一、境界について隣地所有者の同意が得られなければ、売買契約は解除ということになります。隣地の方とのトラブルは特に聞いていませんので、同意は得られると思っていますが確信がある訳ではありません。
前面道路が建築基準法をクリアできるかが問題
一番の問題が前面道路です。
実家の前面道路幅は建築基準法に定める4mの幅員がありません。
実家の前面道路自体は市道認定を受けた道路ですが、建築基準法上では「未判定道路」の扱いとなっています。
未判定道路とは建築基準法上の「道路」かどうかの判定が未だなされていない道路です。
建築基準法上の「道路」について（建築基準法第42条）／大阪府（おおさかふ）ホームページ [Osaka Prefectural Government]
こうした道については、建築基準法上の「道路」であるか、又は建築基準法上の「道路」ではない「道路非該当」のどちらに該当するか自治体に判定してもらうことになります。
判定の結果、「道路非該当」の道にしか接していない敷地で建築物を建築する場合は、建築基準法第43条第2項第1号認定又は法第43条第2項第2号許可が必要となります。（2項道路）
建築基準法が適用される以前から道として使用され、それに沿って建築物が立ち並んでいる幅員4mに満たない私道で、特定行政庁（市長）が指定するものを「道の指定」といいます。申請に当たっては「道路位置指定」と同じく、関係権利者の承諾が必要となり、指定された道は勝手に作り変えたり、廃止したりすることはできません。
道の指定(法第42条第2項）／浜松市 (city.hamamatsu.shizuoka.jp)
ちなみに道幅は1.8m以上あることが条件です。
実家の前面道路は巻き尺で測ると2mちょっとありますが、境界がはっきりしないため、1.8m未満の可能性もあります。
「建築基準法上の道路」と浜松市に認定してもらうか、幅員が1.8m以上あることを確認したうえで浜松市に「道の指定」を申請し許可を得ないと建物を新たに建築することはできません。
建物が建築できない場合は今回の売買契約は解除となります。（違約金は発生しません）
いずれにしても建物の引き渡しはこうした問題をクリアしてからとなります。
測量・登記や市への申請手続きについては不動産仲介業者が手配してくれた土地家屋調査士・行政書士事務所が対応してくれます。
昨日は前面道路の幅を確定するために、境界画定申請書に押印しました。
この後、測量が始まると思われます。
測量・登記の総費用は637,200円ですが、これは必要な費用です。
無事に建築できることが確認でき、引き渡しができることを祈っています。
